Cách tiếp cận so sánh. Các phương pháp xác định giá trị bất động sản

Trong thực tiễn thế giới trong lĩnh vực định giá bất động sản, ba cách tiếp cận được sử dụng:

• So sánh, hoặc thị trường;
• Chi phí;
• Có lợi nhuận.

Việc lựa chọn phương pháp luận chủ yếu phụ thuộc vào đối tượng đánh giá và tình hình thực tế phát triển quanh một loại bất động sản cụ thể. Tuy nhiên, cách đáng tin cậy nhất vẫn được coi là cách tiếp cận so sánh để xác định giá trị ước tính.

Nguyên tắc cơ bản của đánh giá so sánh

Cách tiếp cận so sánh là một tập hợp các kỹ thuật để xác định giá trị thị trường của một tài sản. Ước tính bất động sản được so sánh với bất động sản tương tự.

Cơ sở của việc đánh giá dựa trên các nguyên tắc sau:

• Cung và cầu. Hai chỉ số này liên kết không thể tách rời, một số lượng hạn chế các đề xuất tạo ra một nhu cầu nhất định, và ngược lại, cung cấp nhiều hơn, nhu cầu ít hơn.
• Thay thế. Không người mua nào sẽ phải trả giá cao nếu tài sản có đặc tính tương tự có chi phí thấp hơn.

Khái niệm giá trị thị trường hầu như giống hệt với khái niệm giá cân bằng. Giá cân bằng là một bộ các đặc tính định lượng và các yếu tố định giá xác định cung và cầu đối tượng đang được so sánh.

Các tiêu chí chính để lựa chọn tài sản có thể so sánh để xác định giá trị bất động sản

Các yếu tố được đưa vào tài khoản trong phân tích so sánh, một con số khổng lồ, và sự kết hợp của chúng gần như bằng vô cùng. Do đó, phân tích được giới hạn ở một số yếu tố nhất định ảnh hưởng trực tiếp đến việc định giá.

Các yếu tố so sánh. Chất lượng các quyền

Bất kỳ trở ngại nào dẫn đến giảm giá trị đối tượng được đánh giá. Nghĩa là, bất kỳ hạn chế nào trong quyền sở hữu là giảm giá. Nếu đối tượng đánh giá so với các đối tượng có thể so sánh không có những hạn chế như vậy, thì giá cả, ngược lại, sẽ tăng lên.

Đối với các thửa đất có sẵn của servitudes không phải là yếu tố giảm duy nhất. Khi đánh giá chi phí là rất quan trọng, chuyển quyền sở hữu đất đai hoặc quyền cho thuê, sử dụng lâu dài. Hai quyền sau được đề cập đến các yếu tố giảm. Điều rất quan trọng là đất đai có những hạn chế nhất định về các giao dịch tiếp theo với nó.

Điều khoản bán hàng

Các điều kiện như vậy được tính đến nếu đối tượng được đánh giá có các đặc điểm phân biệt trong bán hàng.

Đối với yếu tố hạ giá là phá sản, tức là người bán đang gấp rút thực hiện giao dịch mua bán, vì thời gian tiếp xúc của đối tượng thị trường bất động sản được giảm một cách cố ý so với các đồ vật tương tự.

Đánh giá được ảnh hưởng đáng kể bởi quan hệ gia đình và quan hệ đối tác, mặc dù rất khó để đánh giá những rủi ro này.

Nếu người bán và người mua được kết nối bằng hợp đồng thuê, và một hợp đồng bán hàng có kế hoạch sẽ được ký kết giữa hai bên, thì để tiết kiệm được khoản thuế, giá trị ước tính sẽ được hiểu một cách tự nhiên. Động lực trong trường hợp này là một - kể từ khi các bên tham gia vào giao dịch được kết nối bởi các mối quan hệ phi thị trường khác, do đó người bán thực sự cho người mua mượn. Một tình huống tương tự phát triển nếu giao dịch là trên một lựa chọn.

Để tăng giá trị ước tính của tài sản nhà ở có thể dẫn đến triển vọng nhận được một khoản trợ cấp của chính phủ cho phát triển cơ sở hạ tầng. Số tiền vay ưu đãi được dự đoán sẽ được xác định bởi sự khác biệt giữa cho vay ưu đãi và cho vay thị trường.

Điều kiện thị trường

Có thể áp dụng điều chỉnh xuống nếu có sự khác biệt đáng kể giữa giá thị trường đối với một bất động sản tương tự và một chuyên gia.

Sự thay đổi về mục đích chức năng cũng có thể được tính đến trong đánh giá vì nó ảnh hưởng đến tỷ lệ cung-cầu.

Vị trí của tài sản

Yếu tố vật lý (đối với lô đất)

Cách tiếp cận so sánh trong đánh giá một thửa đất liên quan đến thu thập các đặc điểm về một tài sản:

• Kích thước;
• Mẫu;
• Địa chất;
• Địa hình;
• Mức độ chuẩn bị, nghĩa là liệu trái đất đã được loại bỏ thảm thực vật, liệu những bất thường đã được loại bỏ;
• Chỉ tiêu chất lượng của lớp phủ đất.

Sự chú ý lớn nhất xứng đáng có mặt hay vắng mặt của các ngọn đồi hay sườn núi, các thành tạo đá hoặc rãnh. Không kém phần quan trọng, năng lực vận chuyển của trái đất, sức mạnh của nó, sự sẵn có của nước ngầm. Điều rất quan trọng là liệu có thông tin về khả năng xảy ra khoáng sản hay không. Nếu thông tin được xác nhận, đất đai sẽ nhất thiết phải bị cản trở trong tương lai.

Các đặc tính chung của đối tượng cần được đánh giá

Cách tiếp cận so sánh thị trường là nghiên cứu các đặc tính làm tăng giá trị của các đối tượng. Chúng bao gồm:

• Kích thước của cấu trúc hoặc phòng;
• Chiều cao của tòa nhà;
• Tính khả dụng và diện tích mặt bằng phụ trợ;
• Chiều cao trần.

Vật liệu mà tòa nhà được xây dựng cũng quan trọng, hiện đại hơn và đáng tin cậy hơn, giá trị bất động sản càng cao. Không phải ở nơi cuối cùng là diện mạo chung của toàn bộ tòa nhà, sự sẵn có của sửa chữa và truy cập thuận tiện. Nếu lối vào từ sân, thì đây sẽ là một yếu tố giảm.

Việc thiếu sửa chữa là một cơ hội để sửa đổi báo cáo đánh giá. Việc tính như vậy được thực hiện bằng số tiền chi phí cho công việc sửa chữa hoặc phục hồi, có tính đến lợi nhuận mà doanh nhân sẽ nhận được từ các khoản đầu tư xây dựng hoặc sửa chữa.

Các yếu tố kinh tế

Cách tiếp cận so sánh trong bất động sản là việc tính toán các khoản tiết kiệm có thể đối với các nguồn năng lượng trong quá trình hoạt động. Sự gia tăng liên tục trong chi phí của các tiện ích làm cho mọi người liên tục suy nghĩ về tiết kiệm và sử dụng các nguồn năng lượng thay thế.

Đặc biệt, yếu tố này rất quan trọng nếu đối tượng được mua để cho thuê tiếp. Tỷ lệ thu nhập càng cao đối với các chi phí sẽ đi vào hoạt động của tòa nhà hoặc cơ sở, lợi nhuận trên thu nhập thuần từ việc cho thuê bất động sản càng thấp.

Loại này bao gồm các chỉ số về sự hiện diện hoặc không có mét, cho dù các biện pháp đã được thực hiện để giảm thiểu tổn thất nhiệt.

Các chỉ số khác

Đánh giá bao gồm việc tính toán sự có mặt hoặc không có các yếu tố dịch vụ. Ví dụ đơn giản nhất là liệu có thang máy trong nhà hay không. Sự hiện diện hoặc sự vắng mặt hoàn toàn hoặc một phần của tất cả các thông tin liên lạc, đặc biệt là kết nối với hệ thống địa phương. Nếu có quá nhiều thiếu sót, thì một sự điều chỉnh được thực hiện theo hướng giảm. Ước tính bất động sản được thực hiện trên một loạt các chỉ số.

Các giai đoạn định cư

Tất cả các tính toán theo phương pháp so sánh dựa trên thông tin từ các nguồn mở về các giao dịch gần đây với bất động sản tương tự.

Giai đoạn đánh giá:

1. Nghiên cứu các đề xuất tương tự trong một phân khúc bất động sản cụ thể, xác định các tài sản có thể so sánh được bán gần đây.
2. Các thông tin thu thập được được phân tích, và riêng từng đề xuất được so sánh với tài sản đang được đánh giá.
3. Phân bổ các đặc điểm về giá cả, sửa đổi báo cáo đánh giá.

Hòa giải giá đã điều chỉnh và kết quả của chi phí cuối cùng bằng phương pháp so sánh.

Ưu điểm của phương pháp so sánh

Trước hết, phương pháp này chỉ phản ánh quan điểm của người mua và người bán thông thường.

Định giá được phản ánh trong giá cả hiện tại, có tính đến những thay đổi về điều kiện tài chính và thậm chí các quy trình lạm phát. Đánh giá luôn luôn có tính hợp lý.

Để đánh giá một tài sản cụ thể, bạn không cần phải nghiên cứu toàn bộ thị trường bất động sản mà chỉ có các tài sản tương tự. Kỹ thuật này rất đơn giản, với một kết quả đáng tin cậy.

... và bất lợi

• Thật khó để tìm ra giá thực tế.
• Sự phụ thuộc hoàn toàn vào hoạt động và sự ổn định của thị trường bất động sản.
• Khó khăn trong việc đối chiếu dữ liệu, nếu các đối tượng tương tự khác biệt đáng kể về doanh thu.

Kết luận

Bản chất của cách tiếp cận so sánh trong định giá bất động sản rõ ràng đối với người mua và người bán. Kỹ thuật này cho phép các bên nghiên cứu thị trường bất động sản và đảm bảo rằng họ đã không bị lạc đường. Việc định giá có thể được tiến hành trên cơ sở các giao dịch đã thực hiện hoặc theo đề nghị của người bán khác. Trong bất kỳ trường hợp nào, một kỹ thuật so sánh là hệ thống hoá và so sánh dữ liệu về bất động sản tương tự. Điều chính là việc lựa chọn các đối tượng tương tự để so sánh có tính đến các yếu tố đặc biệt hoặc bất thường, ví dụ như đe dọa rút lại tài sản thế chấp, thay đổi các quy định ở cấp địa phương hoặc không tuân thủ các điều khoản của hợp đồng cho vay, sự tồn tại của các yếu tố cưỡng chế.