Chuyển nhượng căn hộ trong tòa nhà mới - đó là những gì? Ưu điểm và nhược điểm của việc mua lại nhà ở mới theo hợp đồng chuyển nhượng

Một trong những phương pháp phổ biến nhất của việc đầu tư vào thị trường bất động sản - các giao căn hộ trong tòa nhà mới. Điều gì là nó - không hiểu tất cả mọi người, và thường là một người mới bắt đầu không muốn gây rối với nó. Theo thống kê, gần một phần năm của tất cả các ngôi nhà được xây dựng được bán theo chương trình này. những ưu điểm chính và nhược điểm của các giao dịch này là gì? Những gì mà người mua có nguy cơ?

Chuyển nhượng căn hộ trong các tòa nhà mới: nó là gì?

Chuyển nhượng - một hợp đồng cho việc chuyển giao quyền sở hữu cho bên thứ ba. Các giao dịch có thể cho đến ngày của ủy ban nhà nước, nơi chứng từ sở hữu để các cơ sở trong một tòa nhà chưa tồn tại. Một nhà đầu tư đã mua một ngôi nhà ở một tòa nhà mới tại một công ty xây dựng chuyển giao quyền của mình đối với tài sản cá nhân tự nhiên khác có thu phí. Thông thường, các nhà đầu tư nhận được giao dịch 10-90% lợi nhuận trên tiền đầu tư vào tòa nhà mới. người tham gia mới xây dựng chia sẻ cũng nhận chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ trước khi các nhà phát triển.

Việc chuyển nhượng quyền sở hữu một căn hộ trong tòa nhà mới có thể được thực hiện theo hai cách:

• Theo sự kiểm soát thỏa thuận (người bán đã trả lại nợ cho các nhà phát triển và các quỹ của người mua, giao dịch có thể được thực hiện nhiều lần với một khía cạnh của bất động sản);
• Theo một hợp đồng sơ bộ (không thuộc đối tượng đăng ký nhà nước, thiết lập quyền của người bán và người mua để thực hiện giao dịch trong tương lai).

Giải ngân diễn ra theo thoả thuận.

Làm thế nào để bán một căn hộ trong tòa nhà theo sự phân công: Các giai đoạn

chuyển nhượng hợp đồng phải trải qua bốn giai đoạn chế biến:

1. Kiểm tra các tài liệu hướng phát triển:

• Điều lệ công ty;
• Biên bản ghi nhớ của Hiệp hội;
• Giấy chứng nhận đăng ký nhà nước và đăng ký tại Sở Thuế Liên Bang;
• giấy phép xây dựng;
• khai dự án;
• văn bản xác nhận tài trợ.

2. Bên bán thông báo về ý định bán tài sản cho các nhà phát triển, và sau đó phải được sự đồng ý từ anh ấy bằng văn bản, cũng như các văn bản xác nhận sự vắng mặt của các nghĩa vụ tài chính đối với công ty. Cũng đòi hỏi phải có sự đồng ý của công chứng của người phối ngẫu để bán bất động sản, nghị quyết của một tổ chức tín dụng (nếu nhà ở mua trên thế chấp), trích lục từ đăng ký đến một không gian sống. Người mua phải được sự đồng ý có công chứng của người phối ngẫu và đưa cho ngân hàng và hợp đồng thế chấp cho việc cung cấp các khoản vay nhà ở (với một thế chấp).

3. Duy trì một thỏa thuận chuyển nhượng của chính nó. Làm cho nó có thể có các nhà phát triển trong văn phòng bất động sản hoặc một luật sư.

4. Có một chuyển đăng ký nhà nước của hợp đồng trong việc phân chia Rosreestra.

Có thể chuyển nhượng thế chấp

Pháp luật của Nga hiện nay quy định rằng việc chuyển nhượng tài sản thế chấp và các căn hộ trong một tòa nhà mới có thể. Để kết thúc này, người bán cần phải được sự đồng ý bằng văn bản của tổ chức tín dụng, vì nó chuyển nghĩa vụ tài chính cho người mua đầy đủ. Vì vậy, người mua đồng ý tuân thủ tất cả các điều kiện của Hiệp định vay. Ở giai đoạn này, bạn cần phải cẩn thận xem xét các hợp đồng cho vay thế chấp, khi Ngân hàng có quyền thực hiện các thay đổi trên của riêng bạn.

thuế

Theo luật thuế, sau khi chuyển nhượng đã diễn ra trong một tòa nhà căn hộ, thuế 13% phải được trả bởi người bán. Việc khấu trừ được làm từ số lợi nhuận - sự khác biệt giữa số tiền thu được và chi phí ban đầu của nhà ở. Để kết thúc này, người bán phải nộp cho Cục Tuyên bố kiểm tra thuế theo hình thức 3NDFL.

Ví dụ, nếu căn hộ được mua cho 1000000, và bán theo thoả thuận cho việc chuyển giao 2000000, số tiền khấu trừ thuế sẽ lên tới 130.000.

Nếu người mua muốn có được khấu trừ thuế đối với việc mua bất động sản, anh ta phải yêu cầu người bán hóa đơn để thanh toán các khoản thuế.

goodies

Cả người bán và lợi ích người mua sau khi chuyển nhượng được thực hiện tại các tòa nhà chung cư. những lợi ích này là gì?

Người bán làm cho lợi nhuận từ việc bán hàng. Hơn nữa, kích thước của nó có thể được nhiều hơn số tiền đầu tư ban đầu đáng kể.

Lợi ích cho khách hàng:

• chi phí thấp so với một nhà sẵn sàng.
• Khả năng lập kế hoạch cá nhân.
• Mua căn hộ sạch sẽ một cách hợp pháp.

khuyết điểm

Mặc dù thực tế rằng chuyển nhượng quyền đối với căn hộ trong một tòa nhà mới - một trong những giao dịch phổ biến nhất trên thị trường bất động sản, nó vẫn còn nhiều rủi ro. Trong số các rủi ro chính phát hành:

• Việc phá sản của đơn vị thi công.
• Huỷ bỏ thỏa thuận chuyển nhượng.
• bán kép.
• Người bán không thông báo cho các nhà phát triển của công việc.

Bây giờ chúng ta xem xét những điểm này một cách chi tiết hơn.

phá sản công ty xây dựng

Trong giai đoạn này, tính từ thời điểm đăng ký nhà nước của PO đến việc ký kết các hành vi chuyển giao nhà đi vào hoạt động, chủ sở hữu suất có thể chuyển nhượng quyền đối với tài sản. Lý do chính cho việc chuyển nhượng là một sự vi phạm của nhà phát triển các tiêu chuẩn chất lượng và hoãn lặp đi lặp lại của việc xây dựng. Thông thường, những trường hợp này là do sự phá sản của các nhà phát triển của kế hoạch.

Sau khi chủ sở hữu quan tâm ban đầu sẽ cung cấp cho các quyền về nhà ở trong tòa nhà mới, trách nhiệm trước thành viên mới của PO sẽ do độc quyền phát triển. Nếu nhà phát triển vi phạm PO và không thực hiện nghĩa vụ của mình, chấm dứt hợp đồng chuyển nhượng là không thể. người có quan tâm mới đang đến kiện tụng đã trực tiếp với nhà phát triển.

người tham gia ban đầu trong xây dựng có thể chịu trách nhiệm về xây dựng hợp đồng, chỉ khi ông mất tại ngoại. Thỏa thuận với bảo lãnh là cực kỳ hiếm.

Hủy thỏa thuận chuyển nhượng

Chuyển nhượng để mua một căn hộ trong một tòa nhà mới không nên mâu thuẫn với các chuẩn mực của pháp luật hiện hành và hợp đồng về việc tham gia vào việc xây dựng chung. Hợp đồng chuyển nhượng có thể được công nhận là vô hiệu trong các trường hợp sau đây:

• người có quan tâm ban đầu thất bại trong việc tuân thủ các nghĩa vụ tài chính đối với các nhà phát triển và các ngân hàng.
• Không có sự đồng ý bằng văn bản được lấy từ đơn vị thi công.
• Chúng tôi đã nhận văn bản uỷ quyền từ ngân hàng nếu nhà mua với sự hỗ trợ tín dụng.

Trong sự hiện diện của ít nhất một trong các mục trên của hợp đồng chuyển nhượng không hợp lệ. Theo bài báo 390 của Bộ luật Dân sự, trách nhiệm đối với kết luận của hợp đồng vô hiệu rơi hoàn toàn vào người tham gia DDU gốc. Ông có nghĩa vụ nộp tiền đã chuyển cho anh, và để trả lãi và hoàn trả lại lừa đảo bất động sản đầu tư thua lỗ.

bán kép

Năm 2011, một nghị quyết đã được thông qua, theo đó tất cả các PO này tùy thuộc vào tình trạng đăng ký bắt buộc. Thật không may, pháp luật của Nga trong lĩnh vực xây dựng có sự tham gia còn xa mới hoàn hảo. Đặc biệt, có một nguy cơ bán hàng tăng gấp đôi tại sự phân công của căn hộ trong các tòa nhà được xây dựng.

Trong thực tế, thường có những trường hợp người bán hàng vô đạo đức ký kết một thỏa thuận với sự phân công của nhiều khách hàng cùng một lúc. Điều này xảy ra bởi vì là hợp đồng sơ bộ bán hàng, việc đăng ký mà Rosreestra không phải là một điều kiện tiên quyết. Sở hữu tư pháp công nhận cho bên nhận chuyển nhượng là người đầu tiên ký hợp đồng với người bán. Chuyển tiền cho người bán nên chỉ sau khi đăng ký nhà nước của PO.

Người bán không thông báo cho các nhà phát triển

Người bán phải được sự đồng ý bằng văn bản từ các nhà phát triển để bán căn hộ. Nếu không, những người nắm giữ lãi suất mới sẽ bị thiệt hại liên quan đến nguy cơ này, trong đó có không có khả năng phục hồi từ những tổn thất xây dựng lên đến huỷ bỏ PO.

Ví dụ, nếu chủ sở hữu quan tâm mới trong các tòa án muốn khôi phục với việc xây dựng một hình phạt cho sự chậm trễ trong việc đưa vào hoạt động, nó sẽ bị từ chối.

Tranh hợp đồng tại tòa án

Theo quyết định của Tòa án thể nhân và pháp lý có thể được coi là vỡ nợ hoặc phá sản. Trong trường hợp này, tất cả các giao dịch liên quan đến vấn đề mua và mua lại bất động sản được công nhận khoảng trống trong hai trường hợp:

• Khi hợp đồng mua bán quy định cố tình understated giá.
• Giao dịch được thực hiện trong vòng chưa đầy 12 tháng trước khi bắt đầu các thử nghiệm về phá sản.

Trong thực tế xét xử, có những trường hợp khi các cơ sở tương tự được bán theo sự phân công hợp đồng nhiều lần. Sau đó, việc xây dựng một thành viên mới trả tiền cho các tài sản mua. người có quan tâm ban đầu khởi chạy quá trình phá sản, và các giao dịch được bãi bỏ. Do đó, các cổ đông mới là không chỉ không có nhà ở thèm muốn, nhưng không có tiền chi cho các căn hộ.

nhiệm vụ trung tâm duy nhất

Trong khu vực St. Petersburg và Leningrad có một cơ quan chuyên môn - phân United Center. Các căn hộ trong tòa nhà hấp dẫn hơn đối với khách hàng tiềm năng, chứ không phải là ngôi nhà thứ hai. Bên cạnh đó, việc chuyển nhượng - một quá trình khá phức tạp và tốn thời gian đòi hỏi kiến thức chính xác của pháp luật.

các chuyên gia của Trung tâm có nhiều kinh nghiệm trong giao dịch các hợp đồng chuyển nhượng. Cơ quan này cũng có cơ sở dữ liệu riêng của mình thuộc tính chứng minh rằng hầu như đảm bảo độ tinh khiết pháp lý của giao dịch.

Một trong những rủi ro nhất, nhưng dưới hình thức dễ tiếp cận nhất của việc mua lại bất động sản - giao căn hộ trong tòa nhà mới. Những loại thỏa thuận? Theo một bài tập liên quan đến việc chuyển nhượng đăng ký quyền sở hữu từ việc xây dựng tham gia chia sẻ cho bên thứ ba. Đây là loại giao dịch có lợi thế không thể phủ nhận, nhưng nhiều nhược điểm. Để tránh vấn đề với bất động sản trong tương lai, nên ủy thác hỗ trợ giao dịch của các luật sư có trình độ. Ở Nga chỉ có một cơ quan chuyên môn chịu trách nhiệm về các vấn đề như vậy - Vương Trung tâm Bài tập.