Bộ luật Dân sự Liên bang Nga: cầm cố bất động sản

Sự phát triển nhanh chóng của quan hệ thị trường ở Nga đã cho phép dần dần mở rộng phạm vi hoạt động, chẳng hạn như cầm cố bất động sản. Phương pháp này là gì? Làm thế nào để sắp xếp nó đúng cách? Các câu trả lời cho những câu hỏi này và các câu hỏi khác sẽ được cung cấp dưới đây.

Cam kết bất động sản: khái niệm

Cải cách kinh tế đang được thực hiện cái khác trên lãnh thổ của Liên bang Nga. Thị trường trở nên không ổn định, và do đó ngày càng có nhiều khách nợ không thể thực hiện nghĩa vụ một cách kịp thời. Trong trường hợp này, bất kỳ người cho vay nào muốn nhận được càng nhiều bảo đảm càng tốt. Do đó, một câu hỏi hợp lý nảy sinh về những gì có thể được đảm bảo. Làm thế nào để sắp xếp và bảo vệ chúng? Có rất nhiều lựa chọn ở đây. Một trong số họ nên được nói thêm một chút nữa: đó là một lời hứa của bất động sản.

Việc cầm cố bất động sản là thủ tục quan trọng nhất trong lĩnh vực thị trường. Nó giúp thúc đẩy hoạt động đầu tư của tất cả các khía cạnh về chất lượng kinh doanh. Ngoài ra, nó có hiệu quả bảo vệ lợi ích của chủ nợ. Đồng thời, thế chấp bất động sản chỉ là một công cụ giúp để đáp ứng các yêu cầu cơ bản của chủ nợ.

Hầu như toàn bộ thế giới văn minh từ lâu đã sử dụng và thực hiện một hợp đồng cho vay với một cam kết về bất động sản. Nga không xa phía sau, mặc dù thực tế là có độ phức tạp cao và thời gian xử lý thủ tục. Đồng thời các chủ nợ có thế chấp bất động sản rất tốt. Dưới đây là một vài lý do:

• Giá bất động sản tăng theo thời gian;
• Giá bất động sản là rất cao, và có nguy cơ mất mát;
• Bất động sản hầu như không thể biến mất hoặc mất đi đâu đó.

Khái niệm về thế chấp

Nếu nói đến lĩnh vực kinh tế, sau đó một khoản vay được bảo đảm bởi bất động sản được gọi là thế chấp. Có hai khái niệm chính về thế chấp:

• Quan hệ thế chấp. Đây là lời cam kết về bất động sản (đất đai, nhà ở, căn hộ, vv), với mục đích vay vốn từ một người cho vay (cho vay).
• Thế chấp như là một an ninh. Trong trường hợp này, chúng ta đang nói về khoản thế chấp đặc biệt - một công cụ nợ đáp ứng quyền của chủ nợ đối với tài sản được thế chấp.

Hiện tại ở Nga, có hai đạo luật điều chỉnh hành động với bất động sản thế chấp. Luật thứ nhất là Luật liên bang về thế chấp bất động sản, thứ hai là Luật về thế chấp. Cả hai văn bản đều nói đến sự cần thiết tuân thủ một số quy định được quy định trong hợp đồng cho vay hoặc về việc tuyển dụng. Các cơ sở này bao gồm tiền thuê nhà, không được chấp nhận bồi thường thiệt hại về tài sản, thủ tục mua bán ... Các yếu tố chính có thể liên quan đến hợp đồng thế chấp cũng được chỉ rõ. Điều này bao gồm các doanh nghiệp khác nhau, đất đai, căn hộ hoặc nhà ở, nhà để xe, cũng như tàu (biển hoặc không khí).

Đó là giá trị đề cập đến về các tính năng chính của quan hệ pháp lý thế chấp. Bộ luật Dân sự Liên bang Nga, Luật Liên bang "về cầm cố bất động sản", cũng như luật về thế chấp, nêu bật những điểm sau:

• Nó được công nhận như là một thế chấp (như là một mối quan hệ pháp lý) một cam kết về tài sản.
• Khoản vay cho hệ thống thế chấp được phát hành trong khoảng thời gian xác định rõ ràng - thường là từ 15 đến 35 năm.
• Việc cầm cố bất động sản của người đòi nợ phải có trong suốt thời gian thế chấp.
• Toàn bộ quá trình thế chấp tài sản phải được chính thức hoá trên cơ sở quyền bảo đảm (Bộ luật Dân sự Liên bang Nga).
• Toàn bộ thủ tục thế chấp được thực hiện bởi các ngân hàng đặc biệt chuyên về thế chấp.

Hợp đồng cầm cố bất động sản

Điều gì sẽ được bao gồm trong hợp đồng vay vốn với một cam kết về bất động sản? Câu trả lời cho câu hỏi này chỉ có thể được cung cấp bởi Bộ luật Dân sự Nga.

Ngân hàng thế chấp sẽ điều phối khoản vay với công dân. Tất cả các giấy tờ thế chấp cần thiết được hoàn thành, bao gồm tài liệu quan trọng nhất - một cam kết về tài sản. Điều đầu tiên cần lưu ý là chủ đề của tài liệu. Chủ thể có thể là bất động sản, được phát hành hợp pháp và tương ứng với tất cả các mặt của Bộ luật Dân sự Nga. Cam kết của bất động sản, trong số những thứ khác, bao gồm các thủ tục đánh giá đặc biệt. Chúng tôi đang nói về các đối tượng được ghi trong hợp đồng, mà phải có một đánh giá tài chính đặc biệt. Chỉ vì điều này, các cơ sở sẽ được lỏng. Điều cuối cùng đáng chú ý ở đây là sự cần thiết phải giám sát kinh tế liên tục của người đi vay.

Ngay khi hợp đồng được ký kết và bắt đầu hành động, sẽ không thể thực hiện thay đổi. Một quy luật tương tự cũng được thành lập bởi Luật về Thỏa Thuận về Bất Động Sản, cũng như bởi một ủy ban tín dụng đặc biệt. Đồng thời, tài liệu vẫn có thể được thay đổi một chút trong thời gian xử lý. Để làm điều này, bạn cần phải soạn thảo một thỏa thuận đặc biệt (chi tiết sẽ được cung cấp bởi chính ủy ban tín dụng).

Hợp đồng phải được lập thành bốn bản: đối với ngân hàng, công chứng viên, bên cầm cố và các cơ quan đăng ký khác. Cuối cùng, nội dung của tài liệu sẽ giống như sau:

• Thông tin về tài sản thuộc diện bảo mật;
• Đánh giá tài sản;
• Điều khoản, giá cả, kích cỡ hoạt động;
• Thông tin về người mắc nợ và chủ nợ;
• Thông tin về việc sử dụng tiếp đối tượng bị thế chấp.

Ngay sau khi hoàn thành đăng ký hợp đồng, các quan hệ pháp lý về thế chấp sẽ có hiệu lực.

Luật về cầm cố dưới hình thức bất động sản

Luật pháp Nga ngày nay định nghĩa tất cả các điều khoản, quy định và quy định cần thiết liên quan đến hệ thống thế chấp. Tất cả các sắc thái được quy định cả trong Bộ luật Dân sự và trong các luật liên bang khác nhau và theo luật. Theo Phần 4 của Điều 15 của Hiến pháp Liên bang Nga, trong trường hợp mâu thuẫn có thể xảy ra giữa luật pháp Nga và các hiệp ước quốc tế, các điều ước quốc tế sẽ là ưu tiên hàng đầu.

Luật pháp nhất thiết phải bao hàm một chỉ dẫn về sự bắt đầu thực hiện nghĩa vụ. Ngoài ra, tài sản chính thuộc tài sản bảo đảm phải được liệt kê rõ ràng. Trong trường hợp cho vay thế chấp, đây là, theo nguyên tắc, bất kỳ loại tài sản có thể được xa lánh theo pháp luật hiện hành. Bất động sản có quyền sở hữu theo nhóm (chung) chỉ có thể được chuyển ra ngoại trừ với sự đồng ý của tất cả chủ sở hữu.

Bộ luật dân sự của Liên bang Nga tuyên bố rằng chỉ có thể giải quyết các yêu cầu của chủ nợ chỉ bằng phán quyết của tòa án, cũng như hoàn trả toàn bộ khoản nợ bằng toàn bộ giá trị của cam kết. Cũng cần lưu ý rằng với một cam kết chung, việc thu hồi từ người đòi nợ chỉ có thể được thực hiện trong thủ tục tư pháp. Điều này cũng bao gồm các trường hợp không xác định vị trí của con nợ: trong trường hợp này, chủ nợ gửi thông báo cho tòa án, và các cơ quan chức năng có liên quan bắt đầu các hoạt động tìm kiếm.

Điều cuối cùng đáng chú ý ở đây là khả năng xét xử cho cả hai bên hiệp ước. Lý do của việc này có thể rất khác: ví dụ: nếu thời hạn thế chấp bất động sản đã hết hạn, có vấn đề với tài liệu, vv

Yêu cầu về an ninh

Việc ký kết thỏa thuận cầm cố bất động sản giữa các cá nhân luôn là một trường hợp đặc biệt của một hợp đồng thế chấp. Tài liệu này là để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ theo bất kỳ giao dịch nào. Thông thường đây là hợp đồng cho vay. Toàn bộ chương trình này trông như thế nào? Thông thường nhất theo cách này:

• Hai công dân tham gia vào một thỏa thuận cho vay sau khi nhận được một trong số họ một số tiền nhất định.
• Nợ cho chủ nợ một khoản cầm cố dưới hình thức bất động sản.
• Cuối cùng, khoản nợ này sẽ trả lại, hoặc chủ nợ rút tiền thế chấp tài sản thế chấp.

Nếu nói đến các thực thể pháp lý, sau đó nó có giá trị đi ra khỏi thế chấp "khuôn khổ". Ở đây, một giao dịch tài chính, một loại tài sản ... có thể hoạt động như một nguồn. Cần lưu ý rằng thỏa thuận cầm cố bất động sản giữa các pháp nhân luôn chỉ khác với giá trị đăng ký nhà nước. Vì vậy, vào năm 2017 một cá nhân sẽ cho 2.000 rúp. Tuy nhiên, đăng ký pháp nhân của một khoản thế chấp bất động sản (nhiệm vụ nhà nước) sẽ có chi phí gần 23 nghìn rúp.

Yêu cầu đối với tài sản thế chấp đối với vật chất, đối với các thực thể pháp lý gần như luôn giống nhau. Dưới đây là những điểm sau:

• Tài sản có tài sản đảm bảo cho chủ nợ quyền nhận được một cách kịp thời việc hoàn trả nợ từ các khoản thu được tạo ra bằng cách bán tài sản thế chấp.
• Một cam kết có thể được cung cấp bởi một bên thứ ba không trực tiếp tham gia vào hợp đồng. Tuy nhiên, người này phải đảm bảo thực hiện các nghĩa vụ của mình với tư cách là người đi vay.
• Quyền sở hữu và sử dụng tài sản cầm cố chỉ do người đi vay thực hiện.

Thu hồi tài sản thế chấp

Thông tin về việc cầm cố bất động sản, nêu trên, đã chỉ ra khả năng bên thế chấp thu hồi tài sản thuộc quyền bảo đảm. Bây giờ nó là giá trị minh hoạ tình huống này cụ thể hơn.

Điều đầu tiên đáng chú ý là quyền của chủ nợ để phục hồi thông qua cả hai phương pháp tư pháp và phi pháp. Trong mọi trường hợp, căn cứ để thu thập trong cả hai trường hợp sẽ giống nhau. Điều này bao gồm các tình huống sau:

• Người bên cầm cố (bên thế chấp) không thực hiện nghĩa vụ của mình trong thời gian quy định hoặc không thực hiện nghĩa vụ của mình.
• Nếu con nợ không thông báo cho bên nhận cầm cố về việc sở hữu đối tượng của việc cầm cố của bên thứ ba (ví dụ như thuê, sử dụng cả đời hoặc di truyền, sử dụng, vv). Về nguyên tắc, nếu người nợ không xem xét phải thông báo cho một chủ nợ quan trọng về điều gì đó, che giấu một thời điểm, thì người nhận cầm cố được quyền bắt đầu quá trình thu hồi pháp luật.
• Nếu con nợ đã vi phạm bất kỳ nguyên tắc nào về việc sử dụng tài sản thì không thực hiện các biện pháp cần thiết để bảo vệ nó; Nếu có nguy cơ mất mát đối tượng quan hệ thế chấp - chính xác là do người cầm cước.

Như đã đề cập, bên nhận cầm cố có thể bắt đầu khôi phục theo cách phi pháp. Tuy nhiên, trong trường hợp này chúng ta đang nói đến một thỏa thuận cầm cố bất động sản giữa các pháp nhân. Một người thể chất phải nộp đơn lên tòa án (theo luật, cho tòa án khu vực tại địa điểm của tài sản). Chỉ trong trường hợp này, nguyên tắc độc quyền, được xác định trong Bộ luật tố tụng dân sự của Liên bang Nga, sẽ được tuân thủ nghiêm ngặt.

Thủ tục tịch thu tài sản

Tòa án quận, lấy các tài liệu cần thiết, đưa ra quyết định thích hợp để thu hồi tài sản thế chấp. Những điểm sau đây cần được phản ánh rõ ràng trong quyết định này:

• Số tiền mà người mắc nợ phải trả cho bên nhận cầm cố.
• Xác định đầy đủ các bất động sản được đưa ra tại ngoại hậu tra, được tính thuế (đây là địa chỉ, số địa chính, diện tích, đăng ký nhà nước về hợp đồng cầm cố bất động sản ...).
• Thủ tục thực hiện tài sản thế chấp.
• Giá khởi điểm ban đầu tối thiểu.
• Một danh sách các phương pháp và biện pháp cho phép bạn giữ bất động sản hoặc thực hiện giao dịch có hiệu quả.

Toà án có cho phép một khoản nợ được hoãn lại không? Câu trả lời là có. Sự trì hoãn này có thể kéo dài tối đa là một năm. Đồng thời, lời cam kết không nên liên quan đến hoạt động kinh doanh của người đòi nợ. Trong quá trình trì hoãn, người cầm cố sẽ có thể hoàn thành tất cả các nghĩa vụ của mình với tư cách là người trả nợ: trả nợ vay, tiền lãi và các hình phạt (trong trường hợp đó sẽ chỉ tích luỹ trong suốt thời gian ân hạn). Không thể được hoãn lại nếu chủ nợ ở trong tình trạng tài chính khó khăn hoặc trong trường hợp một trong các bên trong hợp đồng tuyên bố phá sản.

Điều đáng nói đến là những lý do chính khiến tòa án có thể từ chối thu hồi một người giữ thế chấp. Điều này bao gồm các trường hợp sau:

• Số tiền nghĩa vụ nợ quá hạn dưới 5% tổng giá trị tài sản cầm cố.
• Sự chậm trễ này ít hơn ba tháng.

Và quá trình tố tụng bất hợp pháp của tịch thu nhà là gì? Việc sử dụng nó chỉ có thể trong các trường hợp sau đây:

• Các bên đã ký vào một văn bản công chứng bất động sản.
• Việc thi hành tài sản cầm cố do người làm chứng thực hiện chứ không phải là Toà án.

Không được tiến hành thủ tục tước đoạt tịch thu tài sản thế chấp trong các trường hợp sau:

• Chủ sở hữu tài sản thế chấp là cá nhân;
• Không ai có thể tìm thấy một con nợ;
• Một số hợp đồng thế chấp đã được soạn thảo;
• Bất động sản được thế chấp cho một số người cầm đồ;
• Đối tượng cầm cố là thửa đất nông nghiệp;
• Chủ thể của cam kết là một tài sản văn hoá.

Cầm cố đất đai

Luật của Liên bang Nga quy định rằng bất kỳ bất động sản nào - dù là nhà cửa, công trình hay tòa nhà - chỉ nên được ký cùng với thửa đất. Dĩ nhiên là cần thiết cho chủ sở hữu quyền sở hữu toàn bộ đất đai, trong trường hợp tài sản "rò rỉ" từ người đòi nợ. Trong trường hợp này, có một cái gọi là "hạn chế sử dụng" của bên thế chấp rằng một phần diện tích đất được trao cho người phục vụ (chủ nợ). Nhưng đối với điều này, người nợ có nghĩa vụ thuyết phục chủ nợ chỉ đưa vào hợp đồng một số thửa đất.

Trong trường hợp này, không phải lo lắng và người thuê nhà: tất cả họ sẽ có quyền sở hữu đầy đủ sau khi chuyển nhượng đầy đủ tài sản thế chấp cho người cho vay.

Thế chấp

Cuối cùng, cần phải chuyển sang luật liên bang số 102 "Về thế chấp", là, đến chương thứ chín. Thông tin được đưa ra trong dự thảo luật này sẽ giúp tạo ra bức tranh đầy đủ và đầy đủ về các quan hệ pháp luật thế chấp.

Điều 62 nói về một số địa điểm hoạt động như một đối tượng của quan hệ pháp lý thế chấp. Vì vậy, chúng ta đang nói về các lô đất thuộc sở hữu của chính quyền thành phố hoặc liên bang. Các lãnh thổ này được công nhận là đối tượng của quan hệ pháp lý thế chấp chỉ với sự cho phép của các cơ quan chính quyền địa phương.

Và khi cho vay với bất động sản là không thể? Điều 63 nêu cụ thể là một số lô đất không phải là đối tượng thế chấp. Đây là bất kỳ tiểu bang hay thành phố nào (một ngoại lệ được nêu trong Điều 62). Ngoài ra, đối tượng của các mối quan hệ thế chấp không thể hoạt động như những khu vực có diện tích nhỏ hơn mức tối thiểu theo luật định.

Điều 65 quy định khả năng xây dựng một loại khác nhau của tòa nhà, cấu trúc hoặc xây dựng trên lãnh thổ cam kết của người cầm cương. Vì vậy, con nợ có quyền làm những gì mình muốn trên lãnh thổ được cam kết, nhưng chỉ khi các hợp đồng đó không bị cấm trong hợp đồng. Nhưng có một bổ sung quan trọng. Vì vậy, nếu người thế chấp xây dựng một thứ gì đó trong khu vực cầm cố sẽ cản trở đáng kể chủ nợ, thì sau đó sẽ có quyền yêu cầu thay đổi trong hợp đồng thế chấp.

Tiếp nhận thu nhập thụ động

Trên đây, những điểm chính đã được chỉ ra, khi với sự giúp đỡ của công dân bất động sản thế chấp có cơ hội nhận được thu nhập thụ động. Bây giờ nó là giá trị minh hoạ các tình huống như vậy nhiều hơn một chút.

Phiên bản phổ biến nhất của lợi nhuận từ nhà bị tịch thu - là thuê. Nhưng ở đây nó là vô cùng quan trọng để đảm bảo rằng tiền thuê nhận được có thể đủ trang trải các thế chấp, các khoản thuế và chi phí bảo trì. Đừng quên rằng cuối cùng nên vẫn còn và lợi nhuận. Làm thế nào để phát triển trong điều kiện như vậy? Tuy nhiên, tình hình là vô cùng khó khăn. Lựa chọn tốt nhất ở đây là thiết kế của tài sản thế chấp. Kỹ thuật này cho phép tăng đáng kể số lượng các khoản đầu tư; Trong trường hợp này, tuy nhiên, tăng trưởng và lợi nhuận. Nếu giá trị của sự gia tăng đầu tư - đó là vay tiền cho một thế chấp, một tài sản bổ sung được mua lại. Trong tương lai, bạn có thể tăng và kích thước của những đóng góp của mình. Vấn đề ở đây có thể chỉ có một - "quá xa" khả năng để có được mang đi và Vì vậy, bạn cần phải đếm chính xác tất cả các tùy chọn và rủi ro. Tuy nhiên, cơ hội để đi đầu tư phá sản vào bất động sản trong những tình huống như vậy là rất tuyệt vời. Đặc biệt xấu là những thứ theo nguyên giá rơi đầu tư thế chấp. Trong trường hợp này, các khoản nợ bắt đầu phát triển đáng kể, và nó được tiếp xúc với các nguy cơ vượt quá thế chấp giá trị giao.

Kết luận Có thể làm gì đây? Làm việc trên sản xuất thu nhập thụ động với nhà bị tịch thu là vô cùng phức tạp và đồ sộ. Tham gia vào đó chỉ có thể là người thực sự nhiệt tình, rất có kỷ luật và kiên nhẫn.