Làm thế nào để tin tưởng vào các nhà phát triển, khi mọi thứ đều không ổn định?

Dấu hiệu độ tin cậy của nhà phát triển

Câu hỏi của nhà phát triển có thể được tin cậy luôn có liên quan. Nhưng trong giai đoạn bất ổn định về tài chính, rủi ro tăng lên đáng kể và do đó người mua nên cẩn thận khi đưa ra quyết định cuối cùng.

Natalia Solomonova, Tổng giám đốc của MIT-Real Estate (MKC GC) trích dẫn các đặc điểm sau đây của nhà phát triển đáng tin cậy:

1. Sự có mặt của bàn giao đồ vật, căn hộ đã được cấp trong tài sản;
2. Không có dự án xây dựng đông lạnh;
3. Hoạt động của quá trình làm việc trên trang web của đối tượng bạn đã chọn;
4. Thông tin trên các phương tiện truyền thông và Internet (bao gồm cả đánh giá) - họ luôn viết về các vấn đề;
5. Thông tin trên trang web của Toà án trọng tài;
6. Bán căn hộ theo quy định của 214 FZ.

Leonard Blinov, giám đốc tiếp thị của UrbanGroup Quan trọng xem xét danh tiếng của nhà phát triển cũng như cách công ty tuân thủ tốc độ xây dựng đã nêu. "Một căn hộ là giá trị mua từ một nhà phát triển với một danh tiếng tốt và với sự sẵn sàng xây dựng của ngôi nhà ít nhất 30%. Ngoài ra, chỉ cần mua bất động sản trong những khu dân cư này, việc thực hiện được thực hiện trên 214 FZ, bảo vệ người mua càng nhiều càng tốt.

Sự hiện diện của một số dự án, bao gồm ít nhất một hoàn thành, và một trong giai đoạn trưởng thành của xây dựng, để theo dõi tốc độ xây dựng. Thông tin về cách ông vượt qua cuộc khủng hoảng năm 2008 . Đó là mong muốn rằng công ty đã được ít nhất 3 năm tuổi, "các chuyên gia cho biết.

Vitaliy Bakhvalov, người đứng đầu bộ phận tiếp thị và quảng cáo của Tập đoàn SU 22, cũng nhấn mạnh uy tín của nhà phát triển. Theo ông, không có gì là cho người mua như một đối số nặng, vì thực tế là công ty đã hoàn thành tất cả các nghĩa vụ trước đó trong thời gian, hoàn thành các đối tượng đúng thời gian - bao gồm trong cuộc khủng hoảng 2008-2009. "Mọi người có thể vào công trường và nhìn mọi thứ bằng mắt của họ - như một quy luật, sau khi một nửa số câu hỏi biến mất."

Alexei Shmonov, Tổng giám đốc của cổng thông tin di chuyển bất động sản . Su nói rằng sự cởi mở của nhà phát triển, sự sẵn sàng của ông để liên lạc với báo chí là một dấu hiệu tốt. Theo chuyên gia, một người mua tiềm năng có thể thúc đẩy hoạt động PR của công ty phù hợp: kiểm tra ý kiến của các chuyên gia của họ trên các phương tiện truyền thông, hoạt động của các bài phát biểu của người nói, và như vậy. "Nếu một công ty truyền thông công khai với báo chí, bắt đầu thảo luận về dự án của mình - điều này thường có nghĩa là họ có đủ tự tin về khả năng của mình. Đừng nhầm lẫn giữa các công ty quan hệ công chúng với việc công khai những con số chính của nó, dựa trên những tuyên bố tai tiếng, v.v. Thực tiễn cho thấy phong cách làm ăn với những người chơi như vậy là thích hợp, ảnh hưởng tiêu cực đến việc thực hiện các nghĩa vụ của công ty đối với khách hàng ", ông Shmonov nói.

Xây dựng khoản vay

Theo kinh nghiệm của năm 2008-2009, nhiều nhà phát triển đã thất bại vì họ đã nghiện quá nhiều vào việc cấp tín dụng. Thị trường đang tăng lên, nghĩa đen là mua mọi thứ - và thường không phải là nơi cư ngụ của họ, mà là để bán lại. Một dự án đang được tạo ra, và thậm chí với thị trường phát triển và văn minh của chúng tôi, các cố vấn không phải lúc nào cũng thu hút được. Thông thường, về bất kỳ khái niệm tiếp thị nào và sự toàn vẹn về mặt phân tích của các bài phát biểu, các nhà phát triển tin rằng nó sẽ làm như vậy - thị trường sẽ hấp thụ bất kỳ khối lượng nào. Sau đó, nhà phát triển có thể mở một đường dây tín dụng và mọi thứ đều ổn - cho đến khi, trong cơn khủng hoảng, các ngân hàng, một mặt, không thể tiếp tục tài trợ, và người mua đã biết đếm tiền và bắt đầu cẩn thận lựa chọn những gì họ mua. Và những vấn đề với phần thế chấp của người mua ngay lập tức bị cắt đứt.

Điều này có nghĩa là người ta nên thận trọng khi mua căn hộ từ những nhà phát triển được xây dựng, về cơ bản, về tiền vay mượn? Và liệu người mua có thể lấy thông tin về chính sách tài chính và tín dụng của công ty?

Leonard Blinov tin rằng những rủi ro của người mua với những gì nhà phát triển đang xây dựng trên các khoản vay vốn không liên quan trực tiếp. "Nếu có nguồn tài chính dự án tốt của một ngân hàng vững chắc, và nó sẽ tiếp tục, đây là một điểm cộng lớn. Nhưng sự sẵn có của quỹ của nhà phát triển cũng rất quan trọng - ông có nguy cơ lớn, vì vậy ông sẽ cố gắng hoàn thành nghĩa vụ ngay cả trong tình huống khó khăn. Một phần, có thể lấy thông tin từ tờ khai dự án, "chuyên gia cho biết.

Natalia Solomonova đồng ý rằng cuộc khủng hoảng thanh khoản năm 2008 đã chứng minh sự hiện diện của những rủi ro rất lớn cho các nhà phát triển, những người vi phạm nguyên tắc cơ bản về tính bền vững của công ty: tỷ lệ chính xác của các khoản tiền vay của chính mình.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, thông tin đáng tin cậy cho người mua là thực tế không có sẵn, trừ khi nhà phát triển công bố báo cáo tài chính của mình công khai.

Vitaly Bakhvalov cũng nói rằng người mua dường như không thể có được thông tin từ nhà phát triển về những gì ông đang xây dựng tiền. Tuy nhiên, người ta có thể đánh giá được sự phát triển của nhà phát triển như thế nào, không chỉ bởi chính sách tài chính mà ông ấy dẫn đầu mà còn bởi những năng lực sản xuất nào ông ấy có. "Công ty chúng tôi có thể tự hào về những gì chúng tôi tự xây dựng mà không cần đến các nhà thầu. Không phải mọi công ty đều có một cơ sở sản xuất và kỹ thuật ấn tượng như chúng ta có. Đối với nhiều người, đây là một lập luận quan trọng, tuy nhiên, danh tiếng của chúng tôi và lịch sử của các đối tượng - giao hàng của họ trong thời gian - là tốt nhất cho chính mình. Và khi chúng tôi xây dựng - cho người mua đây là câu hỏi thứ hai ", - nói Vitaly Bakhvalov.

Alexei Shmonov cũng tin rằng không ai tiết lộ thông tin về tài chính cho người mua. Nhưng ông đồng ý với quan điểm của Vitaliy Bakhvalov rằng chỉ số cho người mua không chỉ là tỷ lệ của các quỹ riêng và vốn mượn, mà hầu như không thể tìm hiểu, mà còn cả năng lực sản xuất mà công ty sở hữu.

Tuy nhiên, theo một số chuyên gia, tài chính tín dụng có những điểm cộng. Vì vậy Sergey Lyadov, thư ký báo chí của công ty đầu tư và phát triển "City- XXI Century" nói rằng khả năng của nhà phát triển trong việc tiếp cận các nguồn tín dụng của các ngân hàng là một lợi thế quan trọng không chỉ đối với chính công ty mà còn đối với khách hàng của mình. Trong trường hợp này, rủi ro của việc không hoàn thành xây dựng được giảm.

Dưới đây là những gì ông Lyadov nói về kinh nghiệm hợp tác của công ty với các ngân hàng trong giai đoạn khủng hoảng khó khăn của năm trước: "Cuộc khủng hoảng 2008-2009. Trước hết nó ảnh hưởng đến các nhà phát triển, người đã thực hiện một chính sách đầu tư tích cực bằng cách thu hút một số lượng lớn các khoản vay. Tuy nhiên, công ty chúng tôi đã tuân thủ một đường hướng bảo thủ hơn, và điều này cho phép chúng tôi duy trì một sự cân bằng hợp lý giữa các quỹ của chính mình và các khoản vay. Công ty đã hoàn thành đầy đủ các nghĩa vụ tài chính của mình cho Sberbank trong thời kỳ kinh tế khó khăn nhất. Và điều này cho phép chúng tôi vào tháng 4 năm 2010 để đóng hạn mức tín dụng cho 60 triệu đô la, và ít hơn một chút vào tháng 3 năm 2010 để có được một khoản vay mới từ ngân hàng với số tiền 1,1 tỷ rúp. Sberbank là đối tác liên tục của chúng tôi trong các dự án phát triển, bao gồm chương trình phát triển tổng hợp cho quận Strogino, và điều này rất quan trọng và có giá trị đối với chúng tôi như là một công ty phát triển mà sự hợp tác này vẫn đang diễn ra mà không bị các tình huống bên ngoài phức tạp "

Lời khuyên dành cho người mua

Sergey Lyadov đã đưa ra lời khuyên sau đây cho người mua về cách chọn một nhà phát triển đáng tin cậy sau khi tất cả.

"Tiêu chí cho các biện pháp để xác định độ tin cậy của công ty bao gồm, trước hết, kết luận với nhà phát triển của một thỏa thuận về sự tham gia vốn cổ phần (DDU) với việc đăng ký nhà nước của giao dịch ở Rosreestr. Thứ hai, thanh toán từng lần, khi có thể. Để giảm thiểu rủi ro, cần phải xác định việc mua vật liệu xây dựng ở giai đoạn xây dựng có thể. Tuy nhiên, trong trường hợp này, giá mua theo nguyên tắc sẽ cao hơn, nhưng đây là khoản thanh toán để giảm rủi ro. Điều quan trọng là ký hợp đồng với các nhà phát triển có danh tiếng kinh doanh tích cực và danh mục đầu tư hoàn thành thành công các dự án xây dựng tương tự. Đó là bắt buộc để kiểm tra tài liệu tiêu đề và giấy phép xây dựng. Nó sẽ làm giảm rủi ro và thu hút các luật sư đủ điều kiện chuyên về các trường hợp như vậy để tham gia vào đàm phán với nhà phát triển và kiểm tra tài liệu ", chuyên gia cho biết.

Tâm trạng của người mua và sự phát triển của thị trường

Như bạn đã biết, trong cơn khủng hoảng, nhu cầu từ thị trường sơ cấp hầu như đã chuyển sang "thứ cấp". Ngày nay, khi các xu thế tiêu cực trong nền kinh tế đã tăng lên, hoạt động của người mua ở thị trường sơ cấp đã giảm đi, vì vậy điều gì có thể đánh giá được về việc thay đổi tâm lý người tiêu dùng trong ngành sang tiêu cực? Chúng tôi đã yêu cầu các chuyên gia của chúng tôi về vấn đề này.

Vitaly Bakhvalov cho biết , trong công ty của họ không có sự suy giảm nhu cầu về căn hộ trong nhà đang xây dựng. Ngược lại, theo các chuyên gia, vào cuối mùa hè đã có một sự bùng nổ trong nhu cầu.

Sergei Lyadov cho biết , trong tháng Tám quan tâm đến các đối tượng thị trường chính tăng lên đáng kể, công ty ghi nhận một sự gia tăng nhu cầu ba lần. "Trong tháng Chín, nó đã giảm nhẹ, nhưng nó vẫn ở mức cao. Các yêu cầu nhiều nhất bây giờ là kinh tế hạng và tiện nghi tiện nghi. Giảm khối lượng xây dựng mới không được quan sát. Mức cung cấp trước đó vẫn còn ở mức chi phí để tham gia vào các dự án mới và khối lượng mới trong các dự án đang triển khai ", chuyên gia cho biết.

Natalia Solomonova chia sẻ quan điểm rằng nhu cầu về căn hộ trong những căn nhà mới đang tăng lên nhanh chóng. "Tiêu chí chính để đưa ra quyết định mua hàng là giá cả. Chiến lược của các nhà phát triển, trong đó rất nhiều căn hộ đang bị ném vào thị trường trong các đối tượng, mưu đồ và hỗ trợ hoạt động của người mua ", chuyên gia tin rằng.

Leonard Blinov lập luận rằng người ta phải hiểu rằng sự khác biệt về giá cả trên thị trường sơ cấp và thứ cấp có thể đạt 30-40%. "Vì vậy, những người có nguy cơ cao hơn phải trả một mức giá thấp hơn. Mặc dù sự thanh lý hợp pháp của giao dịch trên thị trường thứ cấp không phải là một câu hỏi đơn giản, và nó cần được kiểm tra bằng miệng ", chuyên gia cho biết.

Vì vậy, cuộc khủng hoảng 2008-2009 đã làm cho thận trọng hơn không chỉ cho các nhà phát triển, mà còn cho người mua. Nếu các nhà phát triển đã sửa đổi chính sách tài chính và quản lý của họ, người mua đã cẩn thận hơn trong việc lựa chọn nhà phát triển, chú trọng hơn đến độ tin cậy và khả năng thực hiện nghĩa vụ của mình không chỉ trong điều kiện kinh tế thuận lợi mà còn trong bối cảnh khủng hoảng tài chính. Tuy nhiên, hoạt động cao trên thị trường xây dựng nhà ở ngay cả khi xu thế tiêu cực trong nền kinh tế đã tăng lên cho thấy tín dụng của người mua đã đủ lớn và tâm lý của họ nhìn chung là lạc quan.

Portal Move.su chúc bạn không bị nhầm với một sự lựa chọn!